Pour prendre votre décision en toute sécurité, vous devez disposer de nombreux documents concernant votre futur logement : titre de propriété, diagnostics, relevés de charges, etc. C’est au vendeur de vous les remettre et c’est au notaire de vérifier les plus officiels d’entre eux : titre de propriété, droits de préemption,… Attention, n’attendez pas le jour de la signature définitive devant notaire pour prendre connaissance de tous ces documents. Les conséquences peuvent être lourdes, comme l’existence de servitudes. Mais il est souvent trop tard pour négocier un arrangement ou une baisse de prix. Alors, il n’est jamais trop tôt pour vous assurer que tout est en règle.

Titre de propriété : Exigez-le sans attendre surtout si vous achetez à un particulier

Traiter avec un inconnu peut réserver de bien mauvaises surprises. Exiger une copie du titre de propriété et vérifiez si la personne physiquement devant vous est bien le seul propriétaire du bien. Attention aux biens en indivision et aux personnes en instance de divorce par exemple. Pour éviter ce genre de risque, passez par un agent immobilier. Il aura fait ce travail préparatoire avant de faire signer son mandat de vente. Cependant, si vous privilégiez un achat de particulier à particulier, pensez à vérifier si le logement a plusieurs propriétaires et que tous les intéressés sont d’accord pour vendre. Même chose pour un bien familial : le conjoint du vendeur doit être d’accord lui aussi.

Diagnostics : Exigez d’en avoir connaissance quelques jours avant la signature du compromis

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est fait pour rassurer l’acquéreur. Les diagnostics sont au nombre de huit, voir tableau ci-dessous. Ils dépendent de la nature du bien, appartement, maison pour la loi Carrez, de son âge pour les diagnostics amiante, électricité, gaz et plomb et de la localisation géographique du bien pour le diagnostic termites.

(1) Oui si l’installation a plus de 15 ans. Si votre installation a été rénovée il y a moins de 15 ans il faudra cependant fournir un certificat de conformité de l’installation à votre notaire lors du compromis de vente.

Les biens qui ne sont pas à usage d’habitation ne sont pas soumis aux diagnostics plomb, gaz, électricité ; exemple : garages, commerces, locaux industriels, bureaux etc.

Ces diagnostics ont pour but de constater les défauts les plus courant dans l’ancien. Ces contrôles sont toutefois loin de supprimer tous les risques. Ainsi, des défauts aussi banals qu’une toiture en mauvais état ne sont pas concernés. Attention : ces diagnostics ne sont, pour la plupart, pas contraignants pour le vendeur. Exemple, si une installation électrique est vétuste, voire dangereuse, l’ancien propriétaire n’a pas d’obligation de travaux. Sa seule obligation est d’en informer l’acheteur. A ce dernier de décider si le bien lui convient ou pas. Méfiez-vous, enfin, des vendeurs qui traînent les pieds à vous remettre le dossier : c’est qu’ils ont quelque chose à cacher. L’argument souvent utilisé, mieux vaut établir les diagnostics au dernier moment afin qu’ils soient encore valides le jour de la signature définitive. Cette remarque n’est valable que pour le diagnostic termites qui a une durée de validité maximum de 6 mois. Ne signez jamais une offre de vente tant qu’il manque un ou plusieurs diagnostics.

Le bon calcul de la surface Carrez :

Pour un appartement (ou une maison en copropriété), la surface dite «Carrez» doit être inscrite par le vendeur sur l’acte de vente (c’est la loi Carrez). A vérifier, car, en cas d’erreur en votre défaveur supérieure à 5%, vous pourrez demander une diminution du prix en proportion. Pour être pris en compte dans cette surface, les locaux doivent être clos, couverts, et bénéficier d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Sont exclus les espaces occupés par les murs et les cloisons, les embrasures de fenêtres et de portes, les escaliers et les espaces en dessous dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, les conduits et les gaines, ainsi que les mezzanines, qui se définissent comme des structures démontables, auxquelles on accède par un escalier s’apparentant à une échelle. En revanche, les greniers ou combles (même non aménagés) sont comptabilisés pour la surface dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre, à la condition que leur surface soit supérieur à 8 m2.

Charges de copropriété : Attention aux copropriétaires mauvais payeurs

Cela va de soi : lorsque vous achetez un bien dans une copropriété, renseignez vous sur les charges à payer chaque année. L’actuel propriétaire doit vous transmettre ses relevés de charges, accompagnés des avis de taxe foncière et d’habitation. Ce qui est moins évident, c’est de penser à demander au vendeur les mêmes décomptes, mais au niveau de l’immeuble. Dans cette partie du procès-verbal d’assemblée, on trouve les sommes dues à la fois individuellement et globalement, ainsi que le nombre de débiteurs récalcitrants. Vous saurez ainsi si vous mettez les pieds dans une copropriété fragilisée par les impayés. Près de 15 % des résidences sont concernées par ce problème. Si la vôtre est dans cette fâcheuse situation, sachez que vous devrez, en cas de travaux urgents, assumer la part des copropriétaires incapables de payer. Gare, car le vendeur, pressé de vendre son appartement, pourrait « oublier » de vous renseigner. Dans ce cas, n’hésitez pas à contacter directement le syndic.

Aménagements : Attention aux agrandissements effectués sans déclaration

Réclamez au vendeur le règlement de copropriété. Il vous permettra de vérifier si le bien que vous comptez acheter correspond à celui qui a été déclaré à la copropriété et donc aux impôts. Au fil des années, l’appartement a pu être agrandi de quelques mètres carrés, en toute illégalité. Les grands classiques du genre ? Un jardinet annexé par les propriétaires du rez-de-chaussée, des combles récupérés sans concertation… Méfiance, donc, si vous craquez sur un dernier étage en duplex ou un appartement bizarrement plus grand que ceux du dessus et du dessous. La copropriété pourrait vous réclamer de gros dédommagements en échange des mètres carrés récupérés voire exiger leur restitution pure et simple, un droit qui court sur trente ans.. En cas de différences, vérifiez qu’un procès-verbal d’assemblée a validé les modifications intervenues entre-temps. Si vous achetez une maison, ouvrez les yeux encore plus grands. Insistez pour obtenir le certificat de bornage du terrain, s’il existe. Le plan cadastral déposé en mairie n’ayant qu’une valeur fiscale, seul ce document pourra prouver les limites de votre terrain. Soyez vigilant en présence d’une piscine enterrée ou une véranda toute neuve, demandez le permis de construire de ces équipements. Il n’y en a pas ? Selon la loi, les constructions peuvent être détrui¬tes… et, comme à chaque fois en cas d’irrégularités, le prix de vente du logement devra être abaissé.

Lotissement : Demandez le coût annuel d’entretien des espaces communs

La maison que vous convoitez a été construite dans un lotissement ? Certes, beaucoup de ces ensembles ont cédé la gestion de leurs équipements collectifs à la municipalité, auquel cas ils ne diffèrent pas d’un pâté de maison classique. En revanche, d’autres lotissements, généralement haut de gamme, tiennent à leur image haut de gamme. Du coup, les propriétaires dépensent des sommes très importantes pour ¬rétribuer une équipe de jardiniers, entretenir des courts de tennis ou une piscine. Demandez alors au vendeur (document à l’appui) quel est le montant de la cotisation annuelle versée à l’Association syndicale libre (ASL), chargée de gérer les dépenses communes. Autres documents à examiner : le cahier des charges et surtout le règlement. Ce dernier peut imposer des règles très contraignantes, concernant l’aspect extérieur des maisons (matériaux utilisés, couleur des façades, type de clôture…) ou l’accès aux pelouses (les enfants peuvent ne pas avoir le droit d’y jouer).

Servitudes : Certaines contraintes peuvent vous gâcher la vie

Les diagnostics sont bons, la toiture  en bon état. C’est bien mais certains contraintes peuvent vous gâcher la vie. Il s’agit des servitudes concernant votre future demeure, à savoir des obligations parfois très gênantes pour les propriétaires. Ainsi, certains voient, impuissants, leur voisin traverser leur jardin, et même en voiture, chaque fois qu’il rentre chez lui ou en sort. La raison : faute de chemin reliant sa maison à la voie publique, ce voisin n’a pas d’autre solution pour rejoindre son logis. Dans certains cas pour ne pas gêner les habitants de la maison d’à côté, il est interdit de construire une annexe (véranda, cabanon…) sur son propre terrain. D’autres fois logeant au dernier étage d’un immeuble, on peut être contraints d’ouvrir régulièrement sa porte aux ouvriers chargés d’entretenir ou de réparer la toiture. Si vous avez un doute (la maison d’à côté est enclavée, un chemin apparemment inutile passe dans votre cour, la trappe menant au toit est située dans votre cuisine…), consultez l’acte de propriété. Toutes les servitudes liées au bien y sont répertoriées.